家づくりのこだわり
良い土地がなかなか見つからない！「子どもが大きくなってきたので広い家に引っ越したい」「こだわりの家で、家族とのんびり暮らしたい」そんな思いでスタートした家づくり。しかし、初めてのことばかりで、なかなか思うようには進まないというのが現実ではないでしょうか？特に、マイホームを建てるには、建物を建てる前に、まず探さなければならないものがあります。
それは「土地」です。土地を見つけてから家を建てる。この流れだけは、変えることができません。
ただ、いざ探し始めると、良い条件の土地は簡単には見つかりません。インターネットの情報は誰でも調べることができるので、優良な物件が残っていることはほとんどありません。そして、「土地探しをしているのは自分だけではない」と気付くのです。また、同じエリアで、同じような広さで、同じような予算で探しているライバルがたくさんいるということを、思い知らされるてしまうのです。
多くの人が土地を探していて、そして、多くのライバルが、良い条件の土地を見つけようと、血眼になって探しています。土地は、好きな場所に、好きな大きさのものをつくることができないので、あるものの中から選ぶしか方法がありません。ライバルよりも一日も早く見つけて、早く購入する。土地探しは、早い者勝ちの世界なのです。
では、どうすれば、ライバルより早く、良い土地を手に入れることができるのか？土地探しのコツとチェックポイントを詳しく解説します。
理想の土地を手に入れるには、戦略的に土地探しを進めていく必要があります。そのためにも裏技をお伝えする前に、まずは土地探しの進め方を押さえておきましょう。
まずは、住宅情報誌やインターネット、不動産業者などから、土地情報を集めましょう。
一般的に見られている土地情報サイト
山口県で検索すると…
| 周南市 | 光市 | 柳井市 | |
| SUUMO | 32件 | 19件 | 14件 |
| athome | 49件 | 29件 | 22件 |
【2021年4月9日現在】
多いでしょうか？ 少ないでしょうか？このように数字で見ると、多くないという印象を持たれる方が多いようです。また、希望の地域を車で回って、売地の看板を探したり、地域に根差した不動産業者に足を運んだり、土地情報を積極的に集めましょう。
情報を集めたら、希望するエリアの土地をピックアップします。値段の高い安い、土地の広い狭いなど、条件のことは考えずに、集めた情報の中から、希望するエリアの土地情報だけをピックアップしていきます。特に、価格は予算よりも10～20％高いものまで選んでいきます。
ピックアップした土地は、お気に入りのものばかりです。この時点で、実際に現場を見に行きましょう。広さ、日当たり、通勤時間、教育環境、利便性を考えた周辺環境などを確認し、家族で話し合って、優先順位を付けて行きましょう。
土地の購入費用・建物建築費・土地建物登記費用、不動産取得税・固定資産税等の税金・引越し費用・家具や家電の買い替え費用・住宅ローンの諸費用や諸経費など、予算オーバーにならないように計画します。予算がオーバーしている場合は、購入時期を延期する、親御さんから援助を受けるなど、具体的な対策を立てます。
交渉をして、希望価格に折り合いをつけることができれば購入します。土地探しで重要なことは、理想の土地にめぐり逢えたら、ライバルより先に決断するということです。土地は一つしかありません。決断が遅いと、ライバルが先に購入してしまいます。そのため、価格交渉をする前までに決断できるように、資金計画をして、しっかり準備しておきましょう。
土地を探すとき、どこから情報を入手しますか？住宅会社の営業の人、不動産業者、土地情報誌、インターネット・・・。どんなケースでも考えてもらいたいことが、土地探しをしている何人の人が、その情報を知っているかです。
良い土地は、わざわざ広告しなくても売れます。本当にお買い得な土地情報は、ほんの一握りです。その情報をどう入手したらいいのでしょうか？
通常、土地を探すとき、チラシやインターネットを見て、不動産業者に連絡します。しかし、新しい分譲地の良い宅地を手に入れるには、この方法は向いていません。新しい分譲地の良い区画は、広告に出る前に売れてしまっているということが多いからです。
よく広告に、東南の角地のような良い宅地であればあるほど「済」と書かれていることがあります。それも、新しい分譲地の発売時であったとしても「済」と書かれていることがあります。それは、広告が出る前に、すでに売れているからです。なぜ、発売前に売れてしまっているかというと、事前に不動産業者が、購入しそうな人に声をかけているからです。
条件の良い区画は、広告をしなくてもすぐに売れてしまいます。不動産業者が、造成の計画の前に、信頼できるお客さまに連絡して売ってしまうのです。つまり、チラシやインターネットに出ている情報は、売れ残っている土地情報であることが多いのです。そのため、分譲地の情報をいち早くゲットしたいのであれば、不動産業者との信頼関係を築いておくことが大切です。事前に欲しい土地のエリアを伝えておいて、分譲地の計画がなされたら一早く教えて頂くことをお願いしておくといいと思います。不動産業者も、熱心なお客さまにはなるべく良い条件の土地を売りたいと思うものです。
価格交渉はしづらい、時期が見えにくいというデメリットはありますが、分譲地の中で一番良い条件の宅地を手に入れる最も効果的な方法です。
「◯◯区域の何丁目」「◯◯小学校から徒歩５分以内」など、具体的な希望場所が決まっている場合は、土地が出てくるのを待つのではなく、条件に当てはまる土地を積極的に探しにいきましょう。
空き地や売りに出されそうな土地を地図にマークして、法務局で所有者を調べます。所有者が分かったら、直接所有者を訪ねて「土地を売る気はありませんか？」と聞いてみるのです。たくさんの土地を持っている地主さんの場合、何にも使われていない「休眠地」だったということも多いです。聞いてみると、意外と売ってもらえることもあります。
この方法も、価格交渉がしづらい、時期が見えにくいというデメリットはありますが、欲しい土地の条件が明確なら、ぜひ試してもらいたい方法です。
交渉のコツ－－－－－－－－
地主さんとの交渉を自ら行うのはやはり気が引けるものです。日々忙しい中、時間に余裕がない方も多いはずです。
そんなときは、プロに交渉を任せる方法があります。価格交渉がしづらい、時期が見えにくいというデメリットはありますが、交渉が成功しない限り、費用を支払う必要はありません。住みたい場所が決まっているのなら、不動産業者やハウスメーカー・工務店の営業さんにお願いして地主さんと交渉してもらうという選択肢もあります。
－－－－－－－－－－－－－
売れる土地は広告に出る間もなく売れてしまいます。逆に、広告している土地は、売れ残ったものであることが多いです。しかし、価格は安くありません。安くしてしまうと、すでに購入した方に顔が立たなくなってしまうからです。ただ、もし、売主が「なるべく早く売りたい」と考えているのなら、交渉次第では値引きが可能です。
私の経験では、宅地造成地が売り出されてから1年以上経過した宅地は、値引き交渉が可能になります。また、古くなった売地看板が立てられている空地では、大幅に値引き交渉が可能になる場合もあるのです。過去に、960万円の売地が750万円になったこともあります。土地の価格は、売る側が「このくらいの値段で売れたらいいな」と決めたものです。つまり、ほとんどの場合が、相場より高く設定されています。そのため、もし、売れ残っているなど、タイミングが合えば、価格交渉に応じてもらえます。
ただ、一つだけ注意してほしいことがあります。それは、価格交渉をする際は、必ず事前に資金計画をして購入する準備を済ませておくということです。値下げ交渉が成立したら、購入を前提に話しが進んでいきます。土地購入という大きな金額が動く交渉の場合、値引き交渉が成立しているのに購入しないという選択肢はないからです。
最後に、土地を購入する前には、必ずハザードマップを確認してください。ここ数年「100年に一度の災害」という言葉が珍しくなくなってきました。
ハザードマップは、あくまでも過去のデータに基づいた予測にすぎませんが、土地を購入する際には、必ず自然災害のリスクを確認しておきましょう。
ハザードマップは、大きく分けて、洪水、内水、高潮、津波、土砂災害、火山、地震の7種類があります。地域によって公開されている情報が異なりますが、公開している情報は、すべてチェックするようにしてください。
